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昨天還看到有自媒體寫金茂滿曜街坊路會做封閉管理，稍晚一點項目在回復反饋意見時就做出了承諾：
“按照掛牌文件要求街坊路與項目同期建成并對外開放；項目臨街坊路兩側不設置圍墻，不會對消防撲救場地造成影響。”
但是同時，街坊路開口以人行和消防應急口為主，平時無車行，對交通影響極小。
平面圖上，一條12米寬的街坊路將小區拆成東西兩部分，也因著這條路的存在，金茂三間房項目無法完全做到人車分流。
這條街坊路上設置了3個車行出入口，1個進入西區，2個進入東區，分別對應三排住宅樓。
小區總共規劃946個機動車位，其中有45個位于地面：西區有13個；其余在東區，集中在室外設備場和南側車行出入口位置。
公眾反饋意見中也提到項目內規劃地面機動車位和車行道路寬度的問題，建設單位表示，地面機動車位設置符合相關規范；地面車行流線為單向行駛，道路寬度滿足規范要求。
設計方案公示期間，共收到104條反饋意見，去重后不同意見有13條，除街坊路和地面停車場以外，陽臺和設備平臺相關問題也沒落下。
建設單位表示，這是委托具有資質的設計單位提供的總平面圖等設計文件，建筑間距、退線距離等均符合規范文件要求。
2、關于陽臺和設備平臺的問題。盡管總平圖上沒體現這些個“臺”，但眼睛雪亮的公眾還是從效果圖上看出端倪，慣例要求給個說法。
因此建設單位也是慣例承諾：開敞陽臺不封閉、設備平臺不封閉，并稱戶型設計、面積計算等都符合相關要求。
分局也做了背書，表示在規劃審批文件中明確開敞陽臺按照水平投影面積計算容積率指標，企業在后續銷售宣傳和房屋合同中均需注明開敞陽臺、設備平臺不得封閉。
項目建筑立面局部采用外掛石材、鋁板幕墻，均按規范、標準的相關規定計算面積；
項目西側主入口裝飾構架為無頂蓋的景觀裝飾構架，建設單位承諾不封閉，裝飾構件不計算建筑面積。
項目規劃形態符合《城市設計導則》要求，建筑高度不超過掛牌文件中規定的80米限高。
建設單位意見：①配電室位置和長度已按建議優化調整。②5#樓西側山墻立面已按建議調整優化。
這個問題上，從反饋意見到回復意見，公示得都比較模糊，具體什么問題、建議調整優化成什么樣，都沒體現。
7、關于用地內文物的問題。也就是出讓文件中提到的一座清代墓園，現存石文晟繼妻佟氏誥封碑為普查登記文物，位于地塊西北角，要求原地保留，不可移動。
建設單位稱公示方案未遷移地塊內文物，并承諾按照掛牌文件相關要求對地塊內文物實施相應保護措施。
對比海淀幾個項目公示的反饋意見，金茂滿曜的反饋意見比平面圖還簡單，只說了關于什么的問題，但具體問題出在哪，并沒有表述。
項目官微對于產品介紹也是“詳略得當”，用了非常多的篇幅展示兩大賣點：科技+美學。
沿襲金茂的“健康舒居”基因，搭載前沿3.0科技系統，讓科技成為豪宅標配，健康、安全與隱私即成為舒居生活底色……
而在美學特質上，金茂滿曜提到一個，北京首個地上地下雙車馬院歸家系統：地上車馬院+地下車馬光廳。
具體這個系統什么樣，就沒有進一步解釋了，現在只知道它地上地下都有停車位。
南區06地塊地上建面7.71萬㎡，容積率2.8，控高60米（局部80米），折合樓面價約5.6萬元/㎡。
D區07地上建面9.21萬㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價4.8萬元/㎡。
規劃13棟8-26F洋房+小高層，住宅建面9.1萬㎡，共719戶，戶均建面約127㎡。
高低樓棟錯落分布，東北角1#和5#樓為26F高層，西北角3#、4#兩棟為18F高層；
正對著下沉庭院的8#樓西邊單元首層架空，面積大約300平米；東邊兩個單元則是超大面寬的8層洋房。
層高基本都在3米以上，部分接近3.2米，符合住建部最新發布的《住宅項目規范》層高要求。
小區南側紅線外隔著綠化帶有一道水系，13#樓南可觀水景，北面是下沉庭院，是景觀最好的一棟樓。
平面圖上看不出太多結構外擴容空間，放大效果圖，可以看到樓棟南向的內嵌陽臺，部分樓棟端戶有轉角視野。
此外，金茂此前招標公告中透露了一個關鍵數據：地上不計容建筑面積：1.54萬㎡，約為地上計容建面的16.7%，且括號里明確備注著，住宅。
根據相關規范，住宅地上部分的不計容面積，除了架空層、頂部閣樓等特殊產品，主要體現在住宅房源的擴展空間，也就是“好房子”新規后大家都關注的：陽臺、設備平臺、飄窗、挑空檐等贈送/半贈送面積。
這一點也可以看出，金茂三間房項目的贈送空間相當可觀，預計加贈后得房率在90%以上。
兩塊地相距1公里左右，同在地鐵6號線沿線，其中D區地塊靠近黃渠站，距離朝陽路更近一些；南區地塊則緊鄰朝陽北路，褡褳坡站。
周邊配套資源基本一致，包括朝陽大悅城、星悅廣場、常楹天街等商業項目，民航總醫院、朝陽醫院（常營院區）等醫療配套。
保利和光煦境期房2023年4月開盤，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現房入市，面積段104-127㎡，期房網簽均價8.37萬元/㎡；現房網簽均價7.56萬元/㎡。
隔壁的璽悅朝陽（熹悅苑）的開發商北京三嘉泰富置業有限公司，是首農集團旗下三元嘉業的參股子公司。
項目于2023年8月2日獲得預售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價8.33萬元/㎡。
相較于這兩個基本售罄的項目，保利金茂三間房地塊最大的對手或是西邊5公里處的御翠園。
這是和記黃埔去年10月底新開的盤，共有3棟高層近400套房源 77套聯排別墅，目前網簽：86套高層，均價7.8萬/㎡；23套別墅，成交價8.3萬/㎡。
這個價格對三間房地塊來說壓力很大。御翠園的位置在五環內，接近東四環，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點意思，短面寬、長進深，十多年前的老戶型。
此外，三間房區域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價僅4萬 ；再往東一點到管莊，柏林愛樂、萬象新天的二手房價也已經降到5萬出頭，對剛需客群非常有吸引人。
